盛松成等：稳楼市应聚焦通过经济增长恢复周边地区购买力

所写 盛松成中欧国际工商学院教授、欧美央行事件调查统计司原司长

汪恒 同策房产咨询股份Ltd研究员

2021年下半年，欧美不动产美国市场加速西行以来，经历了一个较短的美国市场筑底期。尽管有关边际放松地产基因表达的新政策下半年出台，为美国市场维持想象了条件，但目前为止来看成效尚不明显。

研究辨认出，2022年第四季度，欧美当地人不动产物业担保抵押上述情况经常出现明显提高。究其原因，主要与短期宏观经济西行推波助澜有关。因而，有效、有力理应对当地人收入下降也是稳股票市场的一个重要新政策。

金融机构物业担保抵押明显提高

我们通过系统美代表性金融机构(建设金融机构、招商金融机构、杭州金融机构和郑州金融机构等)以物业担保为下层资产的资产支持证券(ABS)的产品线辨认出，2022年，欧美个人物业担保首度抵押(担保抵押天数不超过30天)明显要略低于2021年，众所周知是在2022年第四季度，各金融机构首度抵押显著升高，形成了近两年来的首度抵押高峰。

当然，欧美各金融机构的物业担保相比之下密度仍十分优良，但物业担保抵押持续提高需引起高度关注。

通过必要性系统性代表性金融机构的物业抵押率，我们辨认出，月底内欧美宏观经济的西行推波助澜可能是金融机构担保抵押提高的主要原因。

首先，典型金融机构的抵押率变化普遍存在一定波动，与疫情大规模暴发等待时间十分十分相似。以建设金融机构为例，2022年4、5月底份，其ABS下层资产首次抵押笔数就经常出现了小幅攀升，占有比超过0.34%，此前这一数据都是低于0.30%。随着疫情防控优化带来的短期推波助澜，金融机构抵押占有比数度升高。数据推断，2022年11、12月底，建设金融机构的ABS下层资产首次抵押笔数占有比均达到0.41%，成为两年来的最高值。

二是从区域性金融机构的数据看，2022年第四季度，杭州金融机构和郑州金融机构的首度担保抵押率描绘出明显相异。

由于物业担保抵押提高也可能源于当地人声讨还款，如2022年下半年频发的“烂尾楼”事件。我们按照下层资产中的新房、二手房物业担保人口比例高低分组对比后辨认出，当地人抵押升高有很大可能并非由来零售业“保交楼”不力，因为数据推断，不动产二手房的物业抵押也日益多。

稳股票市场理应有效、有力理应对当地人收入下降

西南财经大学的欧美兄弟姐妹金融事件调查数据推断，当地人购房期望自2020年四季度以来就描绘出下降趋势，有购房著手当地人占有比从2020年的11.6%下降至2022年第二季度的7%，处于从容的当地人占有比近为20%。

显然，美国市场从容心态较浓，宏观经济维持带来的在短期内修复对不动产美国市场不足之处走势将消除较大阻碍。

因此我们建议，稳股票市场理应聚焦于通过宏观经济增长速度维持当地人购买力，从而能避免“当地人收入下降—不动产再次大幅连带宏观经济—在短期内必要性转弱”的非良性循环。

稳股票市场不仅需要研究不动产层面政策新政策，也理应与欧美宏观基因表达政策独创，众所周知是及时、有效理应对宏观经济西行的推波助澜

因此，未来一段等待时间内，不够多向城乡层面倾斜的积极宏观经济就过分众所周知重要，扩大内需，缩短宏观经济实现外生增长速度的等待时间，都是改善当地人在短期内和提高当地人收入的根本途径。

不动产仍理应保持政策定力，在坚定不移“房住不炒”同时，再次努力零售业度过困难期，同时也要能避免过度性刺激美国市场。此外，还理应提高与美国市场的政策交流，对未来欧美不动产年轻化方向提供不够加明确的指引，这也有助于缓解美国市场从容心态。